Isännöinti on suuressa murroksessa ja vaatimustaso nousee – näin helpotat omaa arkeasi
Isännöintiala on siirtynyt muutamassa vuosikymmenessä paperimapeista ja kokemusperäisestä johtamisesta kohti digitaalista, rakenteellista ja läpinäkyvää tiedonhallintaa. 1980–1990-luvuilla tieto taloyhtiöistä oli hajallaan ja vahvasti henkilöriippuvaista.
Taloyhtiöissä tehdään joka vuosi päätöksiä, jotka vaikuttavat satojen tuhansien suomalaiskotien
arvoon, asumiskustannuksiin ja turvallisuuteen. Silti päätöksenteko nojaa joskus puutteelliseen
tietoon, vanhentuneisiin arvioihin tai osakkaiden keskinäisiin näkemyseroihin siitä, missä
kunnossa taloyhtiö todellisuudessa on.
Taloyhtiön kunto ei kuitenkaan ole mielipidekysymys. Se on tekninen kokonaisuus, joka koostuu
rakenteiden, taloteknisten järjestelmien ja aiempien korjausten muodostamasta elinkaaresta.
Vasta kun tämä tieto on hallituksella, isännöitsijällä ja osakkailla luotettavasti ja ymmärrettävästi
esillä, voidaan tehdä vastuullisia ja kestäviä päätöksiä.
Miksi taloyhtiöiden päätöksenteko ajautuu helposti epävarmuuteen?
Yleisin syy on tiedon puute. Monissa taloyhtiöissä ei ole tehty ajantasaista kuntoarviota tai se on
vuosien takaa. Hallituksen jäsenet vaihtuvat, isännöitsijällä voi olla kymmeniä yhtiöitä
hoidettavanaan, ja tieto kiinteistön todellisesta kunnosta hajoaa eri paikkoihin: mappeihin,
sähköposteihin, pöytäkirjoihin ja yksittäisten henkilöiden muistiin.
Seuraukset näkyvät taloyhtiöissä ympäri Suomen:
● päätöksiä lykätään, koska kukaan ei uskalla ottaa kantaa korjaustarpeen kiireellisyyteen
● esitetyt kustannusarviot tuntuvat kohtuuttomilta, kun ei tiedetä, mitä kaikkea ne pitävät sisällään
● osakkaiden keskuudessa syntyy ristiriitoja ja epäluottamusta
● korjaukset kasaantuvat – ja korjausvelka kasvaa
● hätäkorjaukset tai äkilliset putkirikot nostavat kustannuksia moninkertaisiksi
Kun tietoa ei ole, mielipiteet täyttävät tyhjiön. Tällöin päätöksenteko ei ole enää
suunnitelmallista, vaan reaktiivista – ja se tulee taloyhtiölle kalliiksi.
Korjausvelka ei synny yhdessä yössä
Korjausvelka on usein väärin ymmärretty termi. Se ei tarkoita, että taloyhtiö olisi ”huonossa
kunnossa”, vaan että tulevia korjauksia on tiedossa, mutta niihin ei ole vielä ryhdytty.
Rakenteilla ja järjestelmillä on tekniset käyttöikänsä, joiden perusteella voidaan ennustaa,
milloin korjaustarve on todennäköinen.
Kun korjausvelka pääsee kasvamaan hallitsemattomasti:
● korjaukset kasaantuvat samoille vuosille
● hankkeista tulee raskaita ja kalliita
● osakkaiden maksuvalmius voi joutua koetukselle
● taloyhtiön arvo heikkenee
Sen sijaan ennakointi pitää kustannukset hallinnassa. Kun tiedetään viiden, kymmenen ja
kahdenkymmenen vuoden korjaustarpeet, voidaan rahoitus suunnitella etukäteen ja korjaukset
jaksottaa järkevästi.
Isännöitsijä ja hallitus tarvitsevat teknisen tiedon tuekseen
Isännöitsijän rooli korjausvelan ja kunnossapidon johtamisessa on tärkeä, mutta usein
kohtuuton: suurin osa isännöitsijöistä ei ole rakennusinsinöörejä eikä voi yksin kantaa vastuuta
taloyhtiön teknisestä analyysistä. Hallitukselta laki kuitenkin edellyttää kunnossapitotarpeiden
selvittämistä ja osakkaille raportoimista.
Ilman selkeää ja ajantasaista tietopohjaa:
● hallituksen on vaikea perustella päätöksiä
● osakkaiden on vaikea luottaa suunnitelmiin
● isännöitsijän työ muuttuu reaktiiviseksi palojen sammuttamiseksi
● taloyhtiön talous ja arvo ovat vaarassa
Juuri tähän ongelmaan Talotuntija tuo ratkaisun.
Näin Talotuntija selkeyttää taloyhtiön päätöksentekoa
Talotuntija kokoaa taloyhtiön kunnon ja tulevat korjaustarpeet yhteen näkymään. Tiedot
perustuvat rakennusvuoteen, aiempiin korjauksiin, teknisiin käyttöikiin sekä alan ohjeistoihin
(KH-kortit, Talo200-nimikkeistö, TateRYL ja muut tekniset standardit). Malli elää kiinteistön
mukana: kun tutkimuksia tehdään tai korjauksia valmistuu, tilanne tarkentuu automaattisesti.
Talotuntija auttaa isännöitsijää:
● antamalla selkeän kokonaiskuvan kaikista yhtiöistä yhdellä työkalulla
● vähentämällä manuaalista selvitystyötä
● lisäämällä luottamusta yhtiökokouksissa ja viestinnässä
● tarjoamalla perustellut suositukset kunnossapidosta
Talotuntija auttaa hallitusta:
● tuomalla esiin kiinteistön kunnon ymmärrettävästi
● tuottamalla suoraan viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen
● tarjoamalla pitkän tähtäimen suunnitelman jopa 20 vuodelle
● auttamalla ajoittamaan korjaukset kustannustehokkaasti
Talotuntija auttaa osakkaita:
● lisäämällä läpinäkyvyyttä taloyhtiön tilanteeseen
● vähentämällä epäluuloja ja ristiriitoja
● parantamalla ymmärrystä siitä, miksi korjauksia tarvitaan
● vahvistamalla luottamusta siihen, että päätökset perustuvat faktoihin
Digitaaliset työkalut eivät poista asiantuntijoiden tarvetta – mutta ne tekevät päätöksenteosta järkevää
Kuntotutkimukset, suunnittelu ja hankkeiden läpivienti ovat aina rakennusalan ammattilaisten
työtä. Digitaalinen työkalu ei korvaa heitä.
Se tekee kuitenkin yhden ratkaisevan asian:
Se antaa kaikille osapuolille yhteisen, ymmärrettävän kuvan taloyhtiön kunnosta ja
tulevista korjauksista.
Vasta kun perusta on kunnossa, voidaan teettää oikeat tutkimukset oikeaan aikaan ja toteuttaa
hankkeet kustannustehokkaasti.
Yhteenveto: hyvä päätöksenteko tarvitsee tietoa – ei arvailua
Taloyhtiön hallitus ei voi johtaa kiinteistöä vastuullisesti ilman ajantasaista ja ymmärrettävää
tietoa sen kunnosta. Samoin osakkaat eivät voi luottaa hankkeisiin, joita ei pystytä
perustelemaan avoimesti.
Kun taloyhtiön kunto tehdään näkyväksi:
● korjausvelka ei pääse yllättämään
● kustannukset pysyvät hallinnassa
● päätöksenteko rauhoittuu
● osakkaiden luottamus vahvistuu
● taloyhtiön arvo säilyy
Taloyhtiön kunto ei ole mielipideasia. Se on fakta, joka voidaan ja pitää tehdä näkyväksi – ja
joka kannattaa hoitaa ajoissa.
