Voiko isännöintitoimisto pärjätä kilpailussa, jos sillä ei ole ymmärrystä taloyhtiöiden kunnosta?

Isännöinnin yksi ydintehtävistä on pitää asumiskustannukset kohtuullisina ja ennakoitavina. Taloyhtiön hallitus ja osakkaat luottavat isännöitsijään monissa päätöksenteon kysymyksissä. Yksi merkittävä kustannuksiin vaikuttava tekijä on taloyhtiön kunnossapito - mutta miten sitä johdetaan, jos isännöitsijä ja hallitus eivät tiedä, missä kunnossa taloyhtiö on? Voidaanko olettaa, että ilman ajantasaista tietoa voidaan tehdä vastuullisia ja taloudellisesti järkeviä päätöksiä?

Hallinnollinen isännöitsijä ei voi irrottaa taloyhtiön kuntoa erilliseksi asiaksi yhtiön taloudesta. On kuitenkin kohtuutonta vaatia isännöitsijää omaamaan rakennusinsinöörin tietämystä taloyhtiön elinkaaresta ja suositeltavista toimenpiteistä elinkaaren eri vaiheissa, jos siihen ei ole käytettävissä tuoretta raporttia tai digitaalista palvelua, josta tieto on saatavilla. On selvää myös, että rakennusalan asiantuntijoita tarvitaan edelleen taloyhtiöiden kunnon kartoittamisessa esimerkiksi tekemään kuntotutkimuksia, joilla saadaan selville rakenteen tai järjestelmän todellinen kunto ja sopiva korjaustapa.

Digitaaliset palvelut tulevat lisääntymään taloyhtiön kunnon johtamisessa ja isännöitsijän rooli tiedon välittäjänä ja koordinaattorina korostuu entisestään. Kun käytössä on moderni työkalu kunnossapidon seurantaan ja ennakointiin, ei päätöksiä tarvitse tehdä arvailujen varassa. Kilpailu isännöinnissä on kovaa ja edelläkävijät ovatkin jo ottaneet käyttöön uudet digitaaliset palvelut. Tänä päivänä kukaan ei ostaisi isännöintipalvelua isännöitsijältä, joka ei tiedä taloyhtiön taloudellista tilannetta. Muutaman vuoden päästä ei todennäköisesti pärjää enää isännöinnissä, jos tietoa taloyhtiöiden kunnosta ei ole saatavilla. Tulevaisuudessa asiakkaat tulevat vaatimaan myös tietoa taloyhtiön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista seuraavalle 10 tai jopa 20 vuodelle.

Taloyhtiön arvo säilyy ennakoivalla kunnossapidolla

Asunto on useimmille suomalaisille elämän suurin sijoitus. Sen arvo ei perustu pelkkään sijaintiin, vaan myös siihen, kuinka kiinteistön kunnossapito on hoidettu. Huonosti hoidettu taloyhtiö voi tarkoittaa merkittäviä lisäkustannuksia, jotka vaikuttavat suoraan asunnon arvoon ja myyntihintaan. Lisäksi laki huoneistotietojärjestelmästä velvoittaa asunto-osakeyhtiöitä ilmoittamaan muun muassa yhtiössä tehdyt remontit julkiseen rekisteriin ja taloyhtiöiden kunto tulee todennäköisesti näyttelemään vielä isompaa roolia sen arvossa ja luottokelpoisuudessa tulevaisuudessa.

Ennakoiva kunnossapito ei vain säästä rahaa, vaan myös lisää osakkaiden luottamusta isännöintipalveluun. Nykyaikaiset digitaaliset työkalut ovat muuttaneet pelikenttää ja perinteinen kuntoarvio voidaan suurilta osin korvata huomattavasti edullisemmalla ja aina ajantasaisella ohjelmalla. Tarkemmat kuntotutkimukset, joilla selvitetään rakenteen kunto ja korjaustapa ovat toki edelleen tarpeen.

Kenen vastuulla on hankkia tieto taloyhtiön kunnosta?

Kenen vastuulla on varmistaa, että tiedot kiinteistön kunnosta ovat ajan tasalla ja helposti ymmärrettävissä?

Laki määrää, että taloyhtiön hallitus vastaa kunnossapidon suunnittelusta, mutta käytännössä tietoa haetaan usein isännöitsijältä. Parhaassa tapauksessa taloyhtiössä on tehty tuoreeltaan kuntoarvio, joka on aistinvarainen ja teknisiin käyttöikiin nojautuva arvio rakenteiden ja järjestelmien kunnosta. Valitettavan usein kuntoarviota ei ole kuitenkaan tehty tai se on vanhentunut. Tällöin tieto taloyhtiön kunnosta ja tulevista toimenpiteistä nojaa isännöitsijän ja hallituksen tietotaitoon tai näppituntumaan.

Harvalla isännöitsijällä on rakennusalan taustaa tai osaamista teknisissä asioissa. Vuonna 2023 teetetyssä tutkimuksessa 37 % isännöitsijöistä ilmoitti tarvitsevansa lisää osaamista teknisissä asioissa (Isännöintiliitto 2023). Isännöitsijällä on keskimäärin 16 taloyhtiötä hoidossaan ja vaikka isännöitsijällä olisi teknistä osaamista, usein syvällisempään tutustumiseen taloyhtiön kunnosta ei ole aikaa. Valitettavan usein hallituksen kunnossapitotarveselvitys kaivetaan edellisvuodelta ja sitä päivitetään mututuntuman perusteella samalla, kun isännöitsijän ehdotukset kuntoarvion teettämisestä kaikuvat kuuroille korville. Isännöitsijän roolina on toimia tiedonvälittäjänä ja varmistaa, että hallituksella on käytössään riittävästi tietoa päätöksenteon tueksi. Taloyhtiön hallitus tekee kuitenkin päätöksen kuntoarvion tilaamisesta. Tämä tilanne on ristiriitainen, mutta ongelma voidaan ratkaista Talotuntijan tai vastaavan palvelun avulla, vaikka taloyhtiössä ei olisi käytettävissään ajantasaista kuntoarviota. Digitaaliset palvelut taloyhtiön kunnon seurantaan ovat hinnaltaan murto-osa perinteisestä kuntoarviosta ja maksavat yhtiön koosta riippuen joitain senttejä per osakas vuodessa.